Un local commercial constitue un investissement pérenne et rentable permettant de constituer un patrimoine. Néanmoins, pour réussir son achat, plusieurs facteurs doivent être considérés avant de concrétiser un tel projet. Une certaine stratégie de veille et des règles spécifiques doivent être appliquées lors de l’acquisition de murs de bureaux ou de boutiques. Trouvez donc les conseils pratiques pour faire de bonnes affaires dans l’achat locaux commerciaux.
Un local commercial, c’est quoi ?
L’achat local commercial est une étape importante pour une entreprise souhaitant travailler dans des bureaux décents, disposer d’un show-room pour exposer ses produits, agrandir un espace commercial ou bien monter une nouvelle affaire. Tous les locaux dont des activités commerciales sont réalisées, comme par exemple les services, la vente, la fabrication, la logistique, etc., constituent des locaux commerciaux. Proposés à des surfaces variées, il existe différents locaux commerciaux disponibles sur le marché immobilier selon les besoins des acquéreurs. Par ailleurs, la vente de locaux commerciaux est un marché dynamique. Les possibilités sont donc nombreuses pour trouver le meilleur local commercial que ce soit dans une rue très commerçante, un centre commercial, un immeuble de bureaux, un parc d’activités, une zone artisanale ou industrielle. Une entreprise peut décider d’acheter un local commercial pour son propre compte ou pour un investissement immobilier. Des locaux commerciaux en pied d’immeuble conviennent le mieux pour une entreprise souhaitant acquérir des murs pour sa propre activité.
L’investissement dans un local commercial permet l’acquisition des murs d’un commerce afin de le louer après à un locataire. L’achat de murs commerciaux se distingue notamment de l’acquisition d’un bail, droit ou fonds de commerce. Lors d’un achat de locaux commerciaux, il existe deux stratégies à sélectionner. D’abord, il est possible d’opter pour un investissement dans des murs libres. Il s’agit ici d’acheter soit un local commercial vacant soit un bien neuf auprès d’un promoteur. Pour le mettre en location, le propriétaire doit envisager quelques travaux d’aménagement. Certains critères comme l’emplacement, le potentiel commercial, etc. détermineront le loyer à appliquer. Puis, l’entreprise peut investir dans des murs occupés. Il s’agit de la meilleure stratégie car l’acquéreur pourra jouir du bail commercial en cours. Ainsi, l’investissement sera plus sécurisé. Par ailleurs, il sera plus facile de demander un financement pour ce type de bien auprès d’un organisme financier. Bref, la rentabilité de l’investissement va dépendre de la rentabilité de l’activité du locataire installé dans le local, de la plus-value à la revente et du prix d’achat du bien.
Pourquoi se lancer dans l’achat d’un local commercial ?
D’une part, afin de donner la possibilité à une entreprise de se créer un patrimoine immobilier, l’achat de local commercial constitue une option intéressante. Cet investissement présente de nombreux avantages avérés même s’il nécessite un budget assez conséquent et donc une source de financement. Parmi cela, elle permet à l’entreprise de se passer de la location et de ne pas subir les conséquences des éventuelles augmentations de loyer. De plus, les déménagements forcés dus à un bail expiré seront évités. Par ailleurs, disposer de son propre local commercial est un investissement à long terme qui permet à l’entreprise d’avoir plus de visibilité. L’aménagement du local reste également plus flexible.
D’autre part, en optant pour l’achat d’un local commercial à louer, l’entreprise pourra rentabiliser son investissement. Par rapport à un logement classique, le local commercial offre un rendement supérieur car son taux de rentabilité est en général élevé. De plus, le locataire prend généralement en charge la majeure partie des dépenses et des travaux du local. La constitution du bail commercial reste d’ailleurs plus flexible. Le futur locataire ainsi que le propriétaire ont également la possibilité de fixer librement le dépôt de garantie. A part cela, les risques d’impayés sont moindres pour un local commercial à louer. En effet, la continuation de son activité ainsi que la réception de ses clients dépendent du paiement régulier du loyer par le locataire. En plus, la trêve hivernale ne s’applique pas aux locaux commerciaux. Ainsi, l’expulsion peut être lancée dans le cas d’un défaut de paiement du loyer. Enfin, les résidences principales affichent des prix au mètre carré plus élevé par rapport aux locaux commerciaux. Ce qui constitue une bonne affaire.
Comment réaliser l’achat d’un local commercial ?
Tout d’abord, la rédaction d’un business plan peut s’avérer importante pour bien sélectionner le local commercial adapté à une activité précise notamment pour un type de commerce spécifique, une surface déterminée, etc. Par ailleurs, tous les clients, notamment les personnes à mobilité réduite, doivent pouvoir accéder au local. En plus, l’entreprise peut avoir besoin de plus d’équipements pour exercer son activité comme un point d’eau, une salle de réunion, un entrepôt, un sous-sol, etc.
L’entreprise dispose de différentes options pour procéder à l’acquisition des murs d’un local. Ainsi, elle peut choisir un achat en direct du local commercial. Dans ce cas, l’entreprise va devenir le propriétaire du bien car c’est elle-même qui va l’acheter. Le local commercial va donc s’ajouter au patrimoine de l’entreprise. Ensuite, l’achat peut s’effectuer par la création d’une société civile immobilière (SCI). L’entreprise va devenir associée dans cette organisation. La possession de parts sociales permet de détenir le local commercial de façon indirecte. Puis, l’achat peut également se faire par le biais d’un crédit-bail immobilier. Cette option permet de louer le bien durant un temps déterminé avant de passer à son achat. Dans tous les cas, afin d’attester de l’état du local commercial, des diagnostics immobiliers doivent être effectués par le propriétaire.
Bien choisir l’emplacement d’un local commercial
Trouver le bon emplacement constitue la première étape essentielle pour acheter un local commercial et réussir son projet d’investissement. En effet, pour avoir une bonne visibilité vis-à-vis des clients, un bon emplacement est plus qu’indispensable. Si l’investissement est destiné à l’usage de l’entreprise, la nature de l’activité de celle-ci va conditionner l’endroit idéal qui peut être près d’un secteur résidentiel, en zone commerciale, dans un axe passant, localisé en hyper-centre, etc. Un bon flux de passage est garanti par exemple pour un local commercial se trouvant non loin de grandes enseignes. Pour trouver le meilleur emplacement, il est important de réaliser une étude de marché. En effet, cette dernière permet d’analyser les possibilités de développement de l’activité d’une entreprise sur les différents locaux commerciaux à vendre. Le plus adapté à une activité sera déterminé en faisant une comparaison entre chacun d’eux. Par ailleurs, la sélection du plus attractif reste l’objectif de l’étude. De plus, il faut que le local soit bien localisé géographiquement. En outre, pour que l’activité soit viable, l’étude du marché va permettre à l’entreprise de déterminer s’il existe suffisamment de clients potentiels qui peuvent être attirés par le service ou le produit proposé dans le local commercial. L’activité à exercer doit également correspondre au quartier d’implantation du local. Ensuite, il faut vérifier la réglementation qui s’applique au type de local par rapport à son emplacement afin de savoir si l’activité envisagée n’est pas prohibée dans le lieu. En effet, certaines activités peuvent être interdites dans certains types de locaux. A part cela, il est important de se rendre sur place physiquement pour faire la visite avant l’achat de local commercial. Cette visite va permettre de constater les horaires le plus fréquentés, le type de population et la fréquentation des lieux. Cela est d’autant plus important pour un local commercial à louer car les biens situés dans des rues fréquentées sont plus rentables et donc plus prisés par les locataires.
Comment trouver le meilleur local commercial ?
De nombreuses possibilités s’offrent aux acquéreurs que ce soit pour acheter un local destiné à ses propres activités ou dans le but de le louer. Néanmoins, il peut être difficile de trouver l’espace idéal surtout si le marché est très tendu. Il est alors indispensable de réagir rapidement face aux opportunités qui peuvent se présenter afin de faire une bonne affaire. Pour cela, il faut faire appel à des professionnels comme les agences immobilières. En principe, elles disposent de sites internet qui proposent constamment de nouvelles offres de locaux commerciaux. Il ne faut pas hésiter à comparer plusieurs biens sur différents sites pour trouver le local commercial le plus rentable et qui répond aux critères préétablis. Mais il est également possible de contacter directement un agent immobilier pour dénicher le bien d’exception. Son expérience dans une zone déterminée ainsi que son réseau dans le secteur immobilier va aider à trouver la bonne adresse pour un projet d’investissement de ce type. Par ailleurs, il saura accompagner l’acquéreur sur le plan juridique et fiscal d’un achat de local commercial. De plus, une agence immobilière spécialisée pourra accompagner le futur investisseur dans l’achat du bien idéal. Un professionnel connaît également le prix du marché et pourra conseiller son client et même réaliser une négociation pour obtenir le bien à un bon prix. Enfin, le prix réclamé par le vendeur doit correspondre à l’état du bien immobilier mis en vente. Il faut donc disposer de toutes les garanties que le local commercial est en bon état. Dans ce cas, l’agence immobilière saura présenter les atouts et les faiblesses du bien.
